Mafia Tanah Mengintai Kota, Kita Bisa Apa? (3): Hati-hati Modus Perjanjian Jual Beli Berkedok Utang Piutang, Tanah Tak Boleh Otomatis Berpindah Tangan

METROTODAY, SIDOARJO – Ragam modus mafia tanah terus berkembang. Bahkan, mereka sudah memikirkannya sejak lama agar penguasaan tanah yang dibidik bisa mudah dilakukan, bahkan terasa legal. Salah satunya adalah dengan memanfaatkan warga yang sedang membutuhkan pinjaman uang, tapi perjanjiannya disamarkan sebagai perjanjian jual beli tanah.

Para mafia tanah memanfaatkan lemahnya kejelian pemilik tanah. Biasanya para mafia tanah tersebut bergerak dengan menyebar orang-orangnya. Mereka bergerak mencari informasi tentang siapa kira-kira warga yang sedang terdesak mendapatkan pinjaman uang. Misalnya, orang membutuhkan uang untuk biaya pengobatan kerabatnya di rumah sakit, biaya pendidikan, bahkan biaya untuk hidup karena kehilangan pekerjaan.

Pada mulanya, kaki tangan para mafia tanah tersebut berperilaku bak dewa penolong. Mereka menjanjikan bisa menuntaskan persoalan pemilik tanah yang membutuhkan uang tadi dalam waktu singkat. Bahkan, bisa memberikan uangnya secara tunai.

Begitu pihak yang membutuhkan uang tergiur, maka siasat jahat mulai dilancarkan. Disitulah sebenarnya, petaka pemilik tanah bermula. Untuk memuluskan siasat tersebut semuanya dicover dengan dokumen hukum. Bahkan, hal ini melibatkan oknum notaris.

”’Awalnya omongan kaki tangan mafia tanah ini cukup empuk. Ia seolah-olah menjadi dewa penolong. Kebutuhan uang bisa lekas diselesaikan,” kata Haridian Wahyudi, advokat yang berkantor di Deeantara Law Office.

Bahkan, kata Haridian, berapapun kebutuhan uang pemilik tanah bisa dikabulkan. Namun demikian, semuanya tidak gratis. Pemilik tanah harus menyerahkan sertifikat hak milik atas tanah sebagai jaminan pelunasan utang. Namun demikian, kaki tangan mafia tanah tersebut melihat dulu seperti apa nilai jaminan tersebut. Misalnya, utang Rp 150 juta, maka dia akan setuju apabila nilai jaminan yang diserahkan 5 kali lipat dari nilai pinjaman. ”Kalau mendapatkan target semacam ini, maka disitulah kaki tangan mafia tanah seperti mendapatkan ikan kakap,” terang Haridian.

Nah, siasat selanjutnya mengajak pemilik tanah untuk mendatangi notaris. Tujuannya agar perjanjian utang piutang tersebut bisa dilakukan tertulis. Namun demikian, notaris yang dipilih oleh kaki tangan mafia tanah tadi juga terlibat dalam menjalankan skenario jahat.

Kepada pemilik tanah, notaris tidak jujur menjalankan tugasnya. Akta yang seharusnya dibacakan secara utuh sesuai dengan UU Jabatan Notaris kepada para pihak tidak dilakukan. Bahkan kepala akta dikaburkan. Sehingga tidak diketahui apa yang menjadi isinya.

Pemilik tanah yang awam hukum dan membutuhkan duit cepat kebanyakan tidak sadar dengan siasat tersebut. Mereka umumnya mengiyakan begitu saja apa yang diperintahkan notaris. Dia menganggap bahwa oknum notaris berniat baik.

Persoalan baru timbul kemudian hari, yakni ketika pemilik tanah tidak bisa melunasi utang piutang tersebut. Disitulah semua tabir jahat terbuka. Akta yang ditandatangani pemilik tanah tersebut dibuka. Intinya adalah bahwa perjanjian yang ditandatangani oleh pemilik tanah tersebut adalah perjanjian pengikatan jual beli.

Tak jarang, pemilik tanah yang kaget bukan kepalang menghadapi hal ini. Dia tidak tahu harus berbuat apa. Sebab, tanahnya akan berpindah tangan. Yang ia ketahui, ia tidak pernah menjual tanah yang ditempatinya. Yang ia tahu bahwa ia hanya punya pinjaman yang tak seberapa nilainya karena terdesak.

Haridian mengungkapkan bahwa jebakan semacam ini patut diwaspadai. Mafia tanah kerap bertameng pada hal-hal formal. Namun, hukum, lanjut Haridian diciptakan untuk mencapai tata keadilan.

Dia mengungkapkan bahwa perjanjian yang ditandatangani oleh pemilik tanah dengan mafia tanah tadi bisa dikatakan tidak sah. Sebab, perjanjian ditandatangani harus memenuhi empat syarat sesuai dengan pasal 1320 KUH Perdata, yakni kesepakatan para pihak tanpa paksaan, penipuan, atau kekhilafan, perjanjian yang diteken harus memnuhi unsur kecakapan, objek tertentu dan suatu sebab yang halal.

Jelas dalam kasus semacam itu, kesepakatan yang dibuat dilakukan dengan tipu muslihat. Dimana, pihak pemilik tanah tidak mengetahui apabila perjanjian yang diteken adalah jual beli tanah. “Banyak orang mengira itu sekadar formalitas jaminan utang. Padahal secara hukum, dokumen itu bisa digunakan untuk mengklaim kepemilikan tanah,” ujar Haridian.

Perkara serupa juga pernah diuji di pengadilan, bahkan putusan tersebut menjadi rujukan para hakim untuk memutus kasus serupa. Putusan yang dimaksudkan adalah Putusan MA No 1464 K/Pdt/2015, hakim menegaskan bahwa akta jual beli yang lahir dari hubungan utang piutang dapat dinyatakan batal demi hukum.

Putusan tersebut sekaligus menegaskan prinsip penting dalam hukum perdata, yakni larangan lex commissoria, yaitu jaminan utang tidak boleh otomatis berpindah menjadi milik kreditur ketika debitur tidak mampu membayar utang. Putusan tersebut memberikan perlindungan bagi masyarakat agar tidak kehilangan tanahnya melalui perjanjian yang menyesatkan.

Nah, karenanya agar warga tidak terjebak dengan tipu daya mafia tanah, maka warga harus mempelajari segala sesuatu yang ditandatangani terlebih dahulu. Cermati apa saja hal-hal yang kemudian akan merugikan apabila perjanjian ditandatangani.

Apabila perjanjian dilakukan secara notariel, maka mintalah kepada notaris untuk membacakan seluruh isi akta yang akan ditandatangani. Semoga masyarakat tidak terjebak dalam jebakan semacam ini. (*)